Perkant standartinį freehold būstą Jungtinėje Karalystėje 2026 m. visos teisinės (conveyancing) išlaidos dažniausiai siekia apie £1 500–£2 000, o parduodant — apie £800–£1 300, dar be paties Stamp Duty mokesčio. Tai viena dažniausiai pamirštamų persikraustymo biudžeto eilučių: prie teisininko darbo kainos prisideda visa virtinė smulkesnių trečiųjų šalių mokesčių, vadinamų disbursements — patikros (searches), Land Registry, banko pavedimai ir panašiai.
Svarbiausia žinoti lietuviams: JK nėra notarų sistemos, kaip Lietuvoje — visą sandorio teisinį darbą atlieka solicitor (advokatas) arba licensed conveyancer. Šiame gide aiškiai, lietuviškai išdėstome, kiek conveyancing iš tiesų kainuoja 2026 m. perkant ir parduodant, už ką mokate kiekvienoje sąskaitos eilutėje, kodėl leasehold brangesnis, ir parodome realų bendrą pavyzdį. Skaičiai galioja nurodytomis datomis — tarifai gali keistis, tad prieš įsipareigodami visada pasitikrinkite naujausius.
Kas yra conveyancing — ir kodėl JK nereikia notaro
Lietuvoje būsto pirkimą tvirtina notaras. Jungtinėje Karalystėje tokios sistemos nėra — visą teisinį darbą atlieka solicitor arba licensed conveyancer (licencijuotas teisininkas, dirbantis tik su nekilnojamojo turto sandoriais). Kiekviena pusė turi savo teisininką: pirkėjo teisininkas tikrina nuosavybės dokumentus, užsako patikras, tvarko pinigus ir įregistruoja jus nauju savininku; pardavėjo — atsakinėja į užklausas ir perduoda dokumentus. Visas šis procesas angliškai vadinamas conveyancing.
Jūsų sąskaita susideda iš dviejų dalių, ir jas verta skirti:
- Legal fee — paties teisininko darbo kaina (sutarčių tikrinimas, užklausos, pinigų tvarkymas, registracija). Prie jos pridedamas 20% PVM (VAT).
- Disbursements — trečiųjų šalių išlaidos, kurias biuras sumoka už jus ir perkelia į jūsų sąskaitą: savivaldybės patikros (searches), Land Registry, banko pavedimai, tapatybės patikros. Vienoms taikomas PVM, kitoms — ne.
Lygindami pasiūlymus visada lyginkite bendrą sumą: legal fee + PVM + visi disbursements. Viliojančiai maža antraštinė kaina dažnai reiškia, kad disbursements bus pridėti vėliau.
Pigus pasiūlymas nėra pigus, jei po juo paslėptos patikrų, banko ir Land Registry išlaidos. Visada prašykite galutinės sumos raštu.
Kiek kainuoja pats teisinis darbas — perkant ir parduodant
Orientacinės standartinio freehold būsto teisinio darbo kainos 2026 m.:
| Sandoris | Tipinis legal fee (be disbursements) |
|---|---|
| Freehold būsto pirkimas | ~£500 – £1 150 + PVM |
| Freehold būsto pardavimas | ~£610 – £950 + PVM |
| Leasehold (bet kuri pusė) | Papildomai apie £300+ už didesnį darbo kiekį |
Prie to pridėkite disbursements — perkant jie gali pridėti £700 ir daugiau, daugiausia dėl patikrų (searches), kurias apmoka pirkėjas; parduodant jų gerokai mažiau.
Kai vieną būstą parduodate, o kitą perkate (susietas sandoris), vidutinė bendra conveyancing sąskaita — su disbursements — 2025 m. pradžioje siekė £2 434, per metus paaugusi 11,9% (Reallymoving Conveyancing Costs Index, 2025 m. I ketv.). Kainos skiriasi pagal biurą ir regioną, todėl patikimiausias orientyras — konkretūs pasiūlymai raštu.
Kodėl pirkėjas moka daugiau: pirkėjo teisininkas tiria nuosavybės teisę, užsako patikras, peržiūri hipotekos pasiūlymą ir įregistruoja jus savininku. Pardavėjo teisininkas daugiausia atsakinėja į užklausas ir perduoda dokumentus — mažiau darbo, mažesnė kaina.
Disbursements — smulkios išlaidos, kurias visi pamiršta (perkant)
Šias trečiųjų šalių išlaidas paprastai apmoka pirkėjas. Konkrečios kainos priklauso nuo vietovės ir tiekėjo:
| Išlaida | Tipinė kaina | Už ką mokate |
|---|---|---|
| Savivaldybės patikra (local authority search) | Dalis £250–£450 patikrų paketo | Planavimo istorija, keliai, pažeidimai, ar gatvė prižiūrima savivaldybės |
| Vandens ir kanalizacijos patikra | Įskaičiuota į paketą | Ar būstas prijungtas prie vandentiekio ir kanalizacijos, kur eina viešieji vamzdynai |
| Aplinkosaugos patikra | Įskaičiuota į paketą | Užteršta žemė, potvynių rizika, buvusi pramoninė veikla ar sąvartynai |
| Bankroto patikra (bankruptcy search) | ~£2–£4 už asmenį | Reikalauja jūsų skolintojas — patikrina, ar pirkėjai nėra bankrutavę |
| Land Registry priority / official copies | ~£3–£7 už vienetą (nuo £3) | Nuosavybės registro ir plano kopijos; patikra, laikinai užšaldanti registrą iki sandorio pabaigos |
| Banko pavedimas (telegraphic / CHAPS) | ~£20–£40 | Tos pačios dienos pirkimo pinigų pavedimas užbaigimo dieną |
| Tapatybės ir pinigų plovimo prevencijos (AML) patikros | ~£6–£20 už asmenį | Įstatymo reikalaujama tapatybės ir lėšų kilmės patikra |
| SDLT / LTT / LBTT deklaracija | Dažnai £50–£100 už tvarkymą (pats mokestis — atskirai) | Teisininkas pateikia mokesčio deklaraciją ir sumoka mokestį HMRC / Revenue Scotland / WRA |
| Land Registry registracijos mokestis | £20 – £1 105 pagal kainą (žr. kitą skyrių) | Jūsų įregistravimas teisėtu savininku |
Didžiausia atskira eilutė paprastai yra patikrų paketas (£250–£450), o brangesniems būstams — Land Registry mokestis. Pardavėjo disbursements gerokai lengvesni: daugiausia jo nuosavybės dokumentų kopijos (keli svarai) ir banko pavedimas hipotekai padengti.
Teisininkas privalo pateikti Stamp Duty deklaraciją ir sumokėti mokestį per 14 dienų nuo sandorio užbaigimo (gov.uk). Net perkantieji pirmą kartą, kuriems mokestis £0, dažniausiai vis tiek turi pateikti deklaraciją. Pats mokestis nėra conveyancing išlaidų dalis — apie jį išsamiai: Stamp Duty gidas lietuviškai.
Land Registry mokestis — fiksuotos juostos, ne procentas
Anglijoje ir Velse savininko pasikeitimo registracija yra fiksuotas HM Land Registry mokestis pagal būsto kainą. Tai ne procentas, o suma už kainos juostą — ir gerokai pigiau, kai teisininkas dokumentus teikia elektroniniu būdu (standartiniuose sandoriuose taip daro beveik visi). Šios juostos įsigaliojo 2024 m. gruodžio 9 d. (Land Registration Fee Order 2024) ir tebegalioja 2026 m.:
| Būsto kaina | Elektroniniu būdu | Paštu |
|---|---|---|
| £0 – £80 000 | £20 | £45 |
| £80 001 – £100 000 | £40 | £95 |
| £100 001 – £200 000 | £100 | £230 |
| £200 001 – £500 000 | £150 | £330 |
| £500 001 – £1 000 000 | £295 | £655 |
| £1 000 001 ir daugiau | £500 | £1 105 |
Taigi tipiniam £350 000 būstui registracija dažniausiai kainuoja vos £150. PVM Land Registry mokesčiui netaikomas.
Škotijoje ir Šiaurės Airijoje — kitaip. Škotijoje veikia Registers of Scotland su atskira įkainių lentele — tie mokesčiai 2025 m. kilo, tad tikslų skaičių pasitikslinkite su teisininku. Šiaurės Airijoje registraciją tvarko Land & Property Services (LPS) su savais įkainiais. Principas visur tas pats — mokestis už naujo savininko registraciją — bet suma priklauso nuo krašto. Tarifai gali keistis.
Leasehold ir freehold — kur leasehold kainuoja daugiau
Perkant ar parduodant leasehold butą (arba leasehold namą) teisinio darbo daugiau, o prie sąskaitos prisideda kelios išlaidos, kurių freehold namui apskritai nėra. Pats legal fee paprastai būna keliais šimtais svarų didesnis, plius šios tik leasehold būdingos eilutės:
- Leasehold management / LPE1 paketas — jį pardavėjas privalo nupirkti iš freeholderio arba valdytojo. Jame — service charge, ground rent, ataskaitos ir ginčai. Paprastai £300–£800, kartais daugiau. Tai pardavėjo išlaida.
- Notice of transfer / notice of charge — pirkėjo teisininkas oficialiai praneša freeholderiui apie naują savininką ir naują hipoteką. Mokesčius nustato lease sutartis — gali siekti iki £300 (kartais už kiekvieną atskirai).
- Deed of covenant — įsipareigojimas laikytis lease sąlygų; freeholderis už jį gali imti mokestį.
- Certificate of compliance — kai lease reikalauja, kad freeholderis patvirtintų, jog pranešimai įteikti, prieš Land Registry įregistruojant jus savininku.
Standartiniam freehold namui nė viena šių eilučių netaikoma. Todėl leasehold butas gali kainuoti keliais šimtais svarų brangiau pirkti ar parduoti nei tos pačios kainos freehold namas — ir todėl leasehold paketą verta užsakyti anksti: jis keliauja lėtai ir gali stabdyti visą sandorį.
Freehold namas neturi nei ground rent, nei service charge, nei management paketo. Leasehold prideda realių išlaidų ir realaus laiko — planuokite abu.
No-sale-no-fee ir fiksuota kaina — ko klausti prieš pasirenkant
Du dalykai, kuriuos verta išsiaiškinti su bet kuriuo teisininku prieš jį samdant:
- Fiksuota kaina (fixed fee). Dauguma biurų šiandien nurodo fiksuotą legal fee, o ne valandinį įkainį — skaičių žinote iš anksto. Visada pasitikrinkite, ar kaina tikrai fiksuota, ar tik įvertis, galintis augti — ir ar į nurodytą sumą įtraukti PVM bei disbursements.
- No-sale-no-fee (no-move-no-fee). Jei sandoris žlunga, biuro legal fee mokėti nereikia. Tai reali apsauga rinkoje, kur grandinės griūva — bet skaitykite sąlygas: jau išleisti disbursements paprastai lieka mokėtini (ypač patikros — jų užsakius pinigai negrąžinami). Kai kurie biurai dar prideda nedidelį mokestį už nutrūkusį sandorį. Rizika sumažėja, bet žlugęs pirkimas retai būna visiškai nemokamas.
Pigiausia — ne visada geriausia. Internetinis fabrikinio tipo conveyanceris už žemiausią kainą gali dirbti lėtai ir būti nepasiekiamas — įtemptoje grandinėje tai kainuoja gerokai daugiau, nei sutaupėte. Reaguojantis teisininkas, kuris pakelia telefoną, dažnai vertas priemokos.
Realus pavyzdys — £350 000 freehold namas
Realistiškas vidutinės rinkos pavyzdys: pirkėjas perka £350 000 freehold namą Anglijoje, dokumentai teikiami elektroniniu būdu, 2026 m. Jūsų pasiūlymas skirsis, bet forma bus panaši:
| Eilutė | Kaina |
|---|---|
| Legal fee | £900 |
| PVM (20% nuo legal fee) | £180 |
| Patikrų paketas (savivaldybės, vandens, aplinkosaugos) | £350 |
| Land Registry registracijos mokestis | £150 |
| Banko pavedimas (CHAPS) | £30 |
| Tapatybės / AML patikros | £20 |
| Bankroto ir priority patikros, registro kopijos | ~£15 |
| SDLT deklaracijos tvarkymas | £60 |
| Iš viso (be paties SDLT mokesčio) | ≈ £1 705 |
Pastabos: pats Stamp Duty mokestis (šiam būstui — £7 500, kai perkamas pagrindinis būstas ne pirmą kartą) yra atskirai ir ant viršaus. Tos pačios kainos leasehold butas pridėtų dar kelis šimtus svarų (management paketas + notice mokesčiai). Pardavėjo sąskaita už tą patį namą būtų gerokai mažesnė — daugiausia legal fee, PVM ir pora smulkių disbursements. Tai iliustracija, ne pasiūlymas.
Praktiška taisyklė: perkant tipinį freehold būstą planuokite apie £1 500–£2 000 iš viso, o parduodant — £800–£1 300, be Stamp Duty mokesčio — o tada susirinkite realius pasiūlymus ir skaičių patikslinkite.
Atmintinė prieš samdant teisininką
- Gaukite galutinę sumą raštu — legal fee + PVM + visi disbursements.
- Paklauskite, ar kaina fiksuota, ar tik įvertis, ir kas sukelia papildomus mokesčius.
- Perskaitykite no-sale-no-fee sąlygas — kuriuos disbursements vis tiek mokėtumėte, jei sandoris žlugtų.
- Jei būstas leasehold — management paketą užsakykite anksti ir išsiaiškinkite freeholderio notice mokesčius.
- Įsitikinkite, kad biuras reguliuojamas (SRA — solicitor, CLC — licensed conveyancer) ir yra jūsų skolintojo patvirtintame sąraše (lender panel).
- Nepamirškite Stamp Duty / LTT / LBTT deklaracijos termino (SDLT — 14 dienų po užbaigimo): ją tvarko teisininkas, bet pinigai mokesčiui turi būti paruošti.
Mokesčiai ir tarifai gali keistis per vyriausybės biudžetus — prieš įsipareigodami visada pasitikrinkite naujausią informaciją arba turėkite agentą, kuris jus perspės. Kaip suplanuoti visą būsto pirkimo biudžetą →
Mes nesame advokatai — bet koordinuojame visą procesą, kad niekas nestrigtų. Prieš įsipareigojant nemokamai ir atvirai pasakysime, kokių bendrų išlaidų tikėtis pagal jūsų kainą ir būsto tipą (freehold ar leasehold), padėsime surinkti palyginamus conveyancing pasiūlymus, kad nerinktumėte vien pagal mažiausią antraštinę kainą, ir palaikysime ryšį tarp teisininkų, brokerių ir abiejų grandinės pusių — kad jūsų pirkimas ar pardavimas tikrai pasiektų finišą. Visa paslauga teikiama lietuvių ir anglų kalbomis, o mūsų patarimai ir būsto vertinimas visada nemokami, be jokių įsipareigojimų.