Taip — užsienietis arba JK nerezidentas gali laisvai pirkti būstą Jungtinėje Karalystėje: jokio pilietybės, vizos ar gyvenamosios vietos reikalavimo nėra. Pirkti galite gyvendami Lietuvoje, ką tik persikėlę į JK ar net per įmonę. Šį klausimą girdime nuolat — iš lietuvių, kurie dar gyvena Lietuvoje, bet nori būsto ar investicijos Anglijoje, ir iš šeimų, kurios neseniai atvyko ir svarsto pirmą pirkinį.
Vis dėlto tai, kad pirkti leidžiama, dar nereiškia, kad viskas paprasta. Kaip nerezidentas Anglijoje ir Šiaurės Airijoje mokėsite didesnį Stamp Duty (papildoma +2% priemoka), pereisite griežtesnes tapatybės ir pinigų kilmės patikras (AML), o skolinantis dažniausiai reikės didesnio pradinio įnašo. Šiame gide — visa eiga, mokesčiai ir dokumentai, paaiškinta lietuviškai, su datuotais 2026 m. skaičiais, nes taisyklės keičiasi, o klaidos čia brangios.
Taip — pirkti gali kiekvienas, bet mokesčiai skiriasi pagal kraštą
Jungtinėje Karalystėje nėra jokio reikalavimo būti piliečiu ar rezidentu, kad galėtumėte turėti nekilnojamojo turto. Pirkti gali nerezidentas, užsienietis, emigrantas ar net užsienio įmonė — tiek freehold, tiek leasehold. Nuo to, kur perkate ir kur gyvenate, keičiasi tik mokesčiai ir, praktiškai, hipotekos galimybės.
JK — tai keturi kraštai su skirtingomis pirkimo mokesčių sistemomis, ir perkantiems iš užsienio tai labai svarbu:
- Anglija ir Šiaurės Airija — mokate Stamp Duty Land Tax (SDLT). Tai vienintelė JK dalis, kur nerezidentams taikoma papildoma priemoka (+2%, apie ją žemiau).
- Škotija — mokate Land and Buildings Transaction Tax (LBTT). Nerezidento priemokos nėra, bet už antrą / papildomą būstą taikomas 8% Additional Dwelling Supplement.
- Velsas — mokate Land Transaction Tax (LTT). Nerezidento priemokos čia taip pat nėra.
Papildomi 2% Stamp Duty užsienio pirkėjams egzistuoja tik Anglijoje ir Šiaurės Airijoje. Škotija ir Velsas turi savo mokesčius ir šios priemokos netaiko.
Kaip vyksta pirkimas — žingsnis po žingsnio
Daugumai perkančiųjų iš užsienio eiga tokia pati kaip visiems — tik su keliomis papildomomis grandimis (tapatybės patikros, kartais JK banko sąskaita ar valiutos pervedimas). Įprastas kelias:
- Pasiruoškite pinigus ir dokumentus. Apsiskaičiuokite biudžetą, paruoškite lėšų kilmės įrodymus, o jei reikės paskolos — su hipotekos brokeriu pasikalbėkite prieš teikdami pasiūlymą (apie tai žemiau).
- Pasamdykite JK advokatą (solicitor arba conveyancer). Būti Jungtinėje Karalystėje nebūtina — beveik viskas daroma nuotoliu: el. paštu, paštu ir vaizdo skambučiu patvirtinant tapatybę.
- Susiraskite būstą ir pateikite pasiūlymą per NT agentą. Anglijoje, Velse ir Šiaurės Airijoje pasiūlymas teisiškai neįpareigoja iki sutarčių apsikeitimo (Škotijos sistema įpareigoja anksčiau).
- Patikros, vertinimas ir hipoteka — advokatas patikrina teisinį titulą, o jei tai butas — ir lease sutartį.
- Exchange of contracts — nuo šio momento sandoris įpareigoja ir jūsų depozitas užrakintas. Tada completion: pinigai pervedami, raktai jūsų.
- Mokesčio deklaracija. Advokatas už jus pateikia SDLT/LBTT/LTT deklaraciją ir sumoka mokestį — Anglijoje ir Š. Airijoje paprastai per 14 dienų nuo completion.
Į JK atvažiuoti pirkimui užbaigti nereikia — visą sandorį galima atlikti iš Lietuvos. Svarbiausia — advokatas, galintis patvirtinti jūsų tapatybę pagal dabartinius įstatymo reikalavimus. Apie tas patikras — atskiras skyrius žemiau.
+2% nerezidento Stamp Duty priemoka (Anglija ir Š. Airija)
Tai svarbiausias skaičius perkantiems iš užsienio — ir tas, kurį žmonės dažniausiai pražiūri. Nuo 2021 m. balandžio 1 d., jei pirkimo metu esate ne JK rezidentas, už būstą Anglijoje ar Šiaurės Airijoje Stamp Duty mokate 2 procentiniais punktais daugiau. Svarbiausia — šie 2% pridedami prie visko: ir prie įprastų tarifų, ir prie +5% priemokos už papildomą būstą, jei ji taikoma.
Tad nerezidentas, perkantis papildomą būstą (pvz. buy-to-let nuomai), moka +5% +2% = +7% daugiau nei JK rezidentas, perkantis vienintelį savo namą. Štai kaip tarifai sumuojasi (Anglija ir Š. Airija, 2026 m.):
| Kainos dalis | JK rezidentas, pagrindinis būstas | Nerezidentas, pagrindinis būstas (+2%) | Nerezidentas, papildomas būstas (+5% +2%) |
|---|---|---|---|
| Iki £125 000 | 0% | 2% | 7% |
| £125 001 – £250 000 | 2% | 4% | 9% |
| £250 001 – £925 000 | 5% | 7% | 12% |
| £925 001 – £1,5 mln. | 10% | 12% | 17% |
| Virš £1,5 mln. | 12% | 14% | 19% |
Šiai priemokai esate nerezidentas, jei per 12 mėnesių iki pirkimo JK praleidote mažiau nei 183 dienas. Tai reiškia, kad ir neseniai iš Lietuvos persikėlęs žmogus pirkimo dieną gali būti laikomas nerezidentu. Gera žinia: jei per 12 mėnesių po completion JK praleidžiate 183 ir daugiau dienų, 2% priemoką dažniausiai galima susigrąžinti iš HMRC. Tarifai ir taisyklės gali keistis per biudžetus — jūsų tikslų skaičių visada patvirtinsime prieš įsipareigojant.
Pavyzdys — tas pats butas, trys pirkėjai
Paimkime £400 000 butą Anglijoje, perkamą 2026 m. Žiūrėkite, ką pirkėjo statusas daro mokesčiui:
1. JK rezidentas, perka vienintelį būstą
- £0–£125 000 @ 0% = £0
- £125 001–£250 000 @ 2% = £2 500
- £250 001–£400 000 @ 5% = £7 500
Iš viso: £10 000
2. Nerezidentas (pvz. dar gyvena Vilniuje), perka vienintelį būstą (+2%)
- £0–£125 000 @ 2% = £2 500
- £125 001–£250 000 @ 4% = £5 000
- £250 001–£400 000 @ 7% = £10 500
Iš viso: £18 000 — £8 000 daugiau vien dėl nerezidento statuso.
3. Nerezidentas, tai papildomas būstas (+5% +2%)
- £0–£125 000 @ 7% = £8 750
- £125 001–£250 000 @ 9% = £11 250
- £250 001–£400 000 @ 12% = £18 000
Iš viso: £38 000 už lygiai tą patį butą.
Tas pats £400 000 butas: £10 000 Stamp Duty JK rezidentui už savo namą — arba £38 000 nerezidentui, perkančiam investiciją. Biudžetą planuokite pagal savo statusą, ne tik pagal kainą.
Dokumentai: tapatybė, AML ir lėšų kilmė
JK nekilnojamojo turto agentai, advokatai ir bankai pagal įstatymą privalo atlikti pinigų plovimo prevencijos (AML) patikras. Perkant iš užsienio jūsų paprašys daugiau nei JK pirkėjo, todėl dokumentus verta susiruošti iš anksto — kad jie nestabdytų pirkimo.
- Tapatybė: galiojantis pasas ir dažniausiai gyvenamosios vietos įrodymas (komunalinė sąskaita ar banko išrašas — kartais reikės vertimo su patvirtinimu).
- Lėšų kilmė (source of funds): iš kur atsirado pradinis įnašas ir pirkimo pinigai — algalapiai, santaupų istorija, parduoto turto dokumentai, dovanojimo raštas, įmonės ataskaitos, investicijų išrašai. Vien pasakyti, kad pinigų turite, neužtenka — jie turi matyti visą kelią. Jei pinigai uždirbti Lietuvoje ar gauti pardavus turtą Lietuvoje, tai visiškai normalu — tiesiog reikės dokumentų, kur reikia — su patvirtintu vertimu.
- Užsienio įmonės: jei perkate per ne JK įmonę, ji privalo būti įtraukta į JK Register of Overseas Entities (Companies House) ir turėti ID — kitaip negalės būti įregistruota žemės savininke.
Nė vienas iš šių punktų nėra kliūtis — tai tik popieriai. Bet susirinkti juos iš anksto yra pats svarbiausias dalykas, kurį galite padaryti, kad pirkimas iš užsienio judėtų sklandžiai.
Hipoteka nerezidentui arba dar gyvenant Lietuvoje
Skolintis būstui JK galima ir gyvenant užsienyje, bet tai siauresnė, specializuota rinka. Daugelis įprastų bankų nerezidentams apskritai neskolina, todėl paraiškos dažniausiai keliauja pas specializuotą skolintoją per brokerį. Nusiteikite didesniam pradiniam įnašui ir storesnei dokumentų šūsniai.
- Pradinis įnašas: orientaciniu vertinimu, iš užsienio perkančių ir nerezidentų paprastai prašoma 25–40% kainos — palyginkite su 5–10%, kuriuos gali gauti rezidentas. Tikslus dydis priklauso nuo skolintojo, būsto, jūsų pajamų ir ryšių su JK — tai rinkos intervalas, ne fiksuota taisyklė, ir sąlygos gali keistis.
- Pajamų vertinimas: pajamas eurais ar kita užsienio valiuta skolintojai vertina atsargiau ir gali pritaikyti valiutos kurso buferį — tad skolinimosi galia gali būti mažesnė, nei atrodo iš algos.
- Specializuoti skolintojai: dalis bankų dirba būtent su emigrantų ir užsienio piliečių hipotekomis; tą rinką išmanantis brokeris sutaupys daug aklaviečių.
Nemažai pirkimų iš užsienio vyksta grynais — tai apeina skolinimosi barjerus, bet ne AML patikras: grynais perkančiojo lėšų kilmę tikrina dar atidžiau, ne mažiau. Bet kuriuo atveju Mortgage in Principle arba aiškūs lėšų įrodymai prieš pasiūlymą padaro jus gerokai stipresniu pirkėju.
Mokesčiai turint būstą — ir jį parduodant
Stamp Duty — vienkartinis mokestis perkant. Bet turint JK būstą ir gyvenant užsienyje yra ir tęstinių bei būsimų mokesčių. Pagrindiniai:
- Pajamų mokestis nuo nuomos. Jei būstą nuomojate, JK nuomos pelnas apmokestinamas JK — net jei gyvenate Lietuvoje. Pagal Non-Resident Landlord Scheme jūsų nuomos agentas ar nuomininkas gali privalėti išskaičiuoti bazinio tarifo mokestį, nebent HMRC leidžia nuomą gauti be išskaitymo.
- Capital Gains Tax (CGT) parduodant. Nerezidentai nuo JK gyvenamojo NT vertės prieaugio moka 18% arba 24% (2025–26 m.), pagal pajamų grupę. Deklaruoti ir sumokėti privaloma per 60 dienų nuo completion; daugeliu atvejų taikoma £3 000 metinė neapmokestinama suma (2025–26 m.). 2026 m. dalis nerezidentų CGT taisyklių atnaujinta — savo situaciją pasitikrinkite pagal naujausią informaciją.
- ATED (įmonėms). Jei JK būstą, vertą daugiau nei £500 000, valdo įmonė, gali tekti mokėti Annual Tax on Enveloped Dwellings — metinį mokestį, nebent taikoma lengvata (pvz. tikra nuomos veikla).
ATED metiniai mokesčiai 2025–26 m.:
| Būsto vertė | Metinis mokestis (2025–26) |
|---|---|
| £500 001 – £1 mln. | £4 450 |
| £1 mln. – £2 mln. | £9 150 |
| £2 mln. – £5 mln. | £31 050 |
| £5 mln. – £10 mln. | £72 700 |
| £10 mln. – £20 mln. | £145 950 |
| Virš £20 mln. | £292 350 |
Mokesčiai — ta sritis, kur perkantiems iš užsienio dažniausiai reikia tikro specialisto. Tarifai gali keistis per kiekvieną biudžetą — dėl visko, kas sudėtingiau nei standartiniai skaičiai, nukreipsime pas mokesčių specialistą, o jūsų Stamp Duty sumą patvirtinsime prieš įsipareigojant.
Kas pasikeitė 2024–2026 m.
- +5% priemoka papildomam būstui (vietoj buvusių 3%) — nuo 2024 m. spalio 31 d. Ji sumuojasi su nerezidento +2%.
- SDLT ribos sugriežtėjo — nuo 2025 m. balandžio 1 d. 0% riba grįžo prie £125 000 (laikinai buvo £250 000). 2025 m. lapkričio biudžetas Stamp Duty nekeitė, tad 2025 m. tarifai galioja ir 2026 m.
- Škotijos Additional Dwelling Supplement pakilo iki 8% — sutartims nuo 2024 m. gruodžio 5 d. (nerezidento priemokos Škotijoje kaip nebuvo, taip nėra).
- Nerezidentų CGT taisyklės atnaujintos 2026 m. — techniniai pakeitimai dėl vadinamųjų property-rich subjektų ir įmonių pardavimų įsigaliojo 2026 m.; daugumos tiesioginių būsto pardavimų tai neliečia, bet jei turtą valdote per įmonę — pasitikrinkite naujausią informaciją.
- Bank of England bazinė palūkanų norma 2026 m. birželį buvo 3,75% — hipotekų kainos seka ją ir bankų konkurenciją, tad bet kokį tarifą laikykite orientaciniu.
Nuo 2024 m. taisyklės pirkimo iš užsienio kainą pakėlė. Daug senesnių straipsnių vis dar rodo 3% priemoką ar laikiną £250 000 ribą — tai nebegalioja. Visada remkitės datuotu, dabartiniu skaičiumi.
Padedame lietuviams pirkti būstą Jungtinėje Karalystėje iš bet kur — ar dar gyvenate Lietuvoje, ar ką tik persikėlėte. Visa paslauga teikiama lietuvių ir anglų kalbomis. Prieš teikiant pasiūlymą — sąžiningas kainos patikrinimas ir aiškus, jūsų statusui pritaikytas Stamp Duty skaičius: pasakysime, ar jums taikoma +2% nerezidento priemoka ir ar vėliau galėsite ją susigrąžinti. Suderiname advokatus, brokerius ir specializuotus skolintojus, kad tapatybės, lėšų kilmės ir kiti dokumentai nestabdytų pirkimo. Mokesčių konsultacijų patys neteikiame — dėl CGT, ATED ar įmonės struktūrų nukreipsime pas tikrą specialistą, bet pasirūpinsime, kad iki sutarčių apsikeitimo nebūtų jokių staigmenų. Visa ši pagalba ir konsultacija — nemokama ir be jokių įsipareigojimų.