2026 m. viduryje JK būsto kainos vidutiniškai beveik nejuda: oficialus ONS / HM Land Registry vidurkis — £270 000 (+3,8% per metus iki 2026 m. balandžio), Bank of England bazinė palūkanų norma laikoma ties 3,75%, o vidutinė nuoma pasiekė £1 383 per mėnesį (+3,3%). Antraštės tuo tarpu rėkia priešingus dalykus — „kainos kyla“, „kainos krenta“, „didžiausias kritimas per metus“ — dažnai tą pačią savaitę. Visos jos negali būti teisios: dažniausiai jos tiesiog matuoja skirtingus dalykus.
Šioje apžvalgoje visi skaičiai surinkti iš oficialių ir pripažintų šaltinių — HM Land Registry ir ONS, Bank of England, HMRC, Nationwide, Halifax, Rightmove, Zoopla, RICS ir Savills — ir kiekvienas pažymėtas data. Tai visos Jungtinės Karalystės vaizdas, ne vien Londono: kur Anglija, Škotija, Velsas ir Šiaurės Airija juda skirtingai, taip ir sakome. Skaičiai galioja 2026 m. liepos pradžiai — rinka keičiasi kas mėnesį, tad prieš priimdami sprendimą visada pasitikrinkite naujausius duomenis.
Trumpai: lėta, netolygi, bet švelniai teigiama rinka
Paprasčiausia sąžininga santrauka apie JK rinką 2026 m. viduryje skamba taip: kainos vidutiniškai stovi vietoje arba kyla vos vos, sandorių daugėja, o šiaurė lenkia pietus. Nėra nei bumo, nei griūties — tik rami, kainai jautri rinka, kurioje realistiškai įsikainoję pardavėjai parduoda, o pernelyg optimistiški sėdi ir laukia.
Rinką formuoja trys jėgos. Pirma, hipotekos palūkanos vis dar aukštesnės nei pigių pinigų metais, bet jau pradėjo mažėti. Antra, parduodamų būstų pasiūla — didžiausia per daugiau nei dešimtmetį, todėl pirkėjai turi derybinę galią, o kainos nekyla. Trečia, pigesnė ir didesnę grąžą duodanti šiaurė bei Šiaurės Airija auga sparčiai, o Londonas ir pietryčiai stovi vietoje arba po truputį pinga.
Pirkėjo rinka su didele pasiūla, vos judančiomis vidutinėmis kainomis ir aiškiu šiaurės–pietų skirtumu — aktyvumas auga, bet teisinga kaina lemia viską.
Būsto kainos: kodėl indeksai nesutaria (ir ką jie iš tiesų sako)
Spaudoje pamatysite penkis skirtingus „vidutinės JK būsto kainos“ skaičius — nuo maždaug £270 000 iki £376 000. Ne todėl, kad kažkas klysta: kiekvienas indeksas matuoja skirtingą pirkimo etapą. Štai naujausi duomenys ir ką kiekvienas jų iš tiesų sako.
| Indeksas | Vidutinė kaina | Metinis pokytis | Duomenų data | Ką matuoja |
|---|---|---|---|---|
| ONS / HM Land Registry | £270 000 | +3,8% | 2026 m. balandis | Užbaigti sandoriai — oficialus registras |
| Nationwide | £278 784 | +2,2% | 2026 m. birželis | Tik jų pačių suteiktos hipotekos |
| Halifax | £298 806 | +0,5% | 2026 m. gegužė | Tik jų pačių suteiktos hipotekos |
| Zoopla | £271 900 | +1,4% | 2026 m. birželis | Sutarti sandoriai + vertinimo modelis |
| Rightmove | £376 191 | −0,5% | 2026 m. birželis | Naujų skelbimų prašomos (asking) kainos |
Svarbiausia suprasti: oficialus HM Land Registry skaičius — išsamiausias, bet labiausiai vėluojantis. Jis apima visus užbaigtus sandorius (ir už grynus, ir su hipoteka), bet atsilieka maždaug dviem mėnesiais, nes laukia, kol sandoriai bus baigti. Nationwide ir Halifax greitesni, bet mato tik būstus, pirktus su jų pačių paskolomis. Rightmove skaičius didžiausias, nes tai prašomos kainos visiškai naujuose skelbimuose — kiek pardavėjai tikisi gauti, o ne kiek gauna. Tai pardavėjų nuotaikų matuoklis, ne parduota kaina.
Naudinga taisyklė: Rightmove rodo, ko nori pardavėjai, o HM Land Registry — kiek pirkėjai iš tiesų sumokėjo. Tarpas tarp jų ir yra vieta deryboms.
Rightmove taip pat pažymėjo, kad 2026 m. birželis atnešė didžiausią birželio prašomų kainų kritimą per 14 metų (−0,6% per mėnesį) — ženklas, kad esant dešimtmečio rekordinei pasiūlai pardavėjams tenka įsikainoti aštriau, kad išsiskirtų.
Keturi kraštai: tikras šiaurės–pietų (ir tarpvalstybinis) skirtumas
„JK rinka“ iš tiesų yra kelios skirtingu greičiu judančios rinkos. Oficialūs ONS / HM Land Registry duomenys už metus iki 2026 m. balandžio:
| Kraštas | Vidutinė kaina | Metinis pokytis |
|---|---|---|
| Anglija | £291 000 | +3,9% |
| Škotija | £192 000 | +2,8% |
| Velsas | £212 000 | +3,5% |
| Šiaurės Airija | £198 000 (2026 m. I ketv.) | +7,4% |
Pačioje Anglijoje skirtumai ne mažesni. Pagal Nationwide 2026 m. birželio regioninius duomenis sparčiausiai auga Šiaurės Airija (+8,6%) ir Anglijos šiaurė, o Londonas kyla tik apie 1,6% — pagal ONS matavimą Londonas per metus net krito apie 2,1%. Zoopla birželio duomenys rodo tą patį: šiaurės rytai ir šiaurės vakarai apie +3,5%, Škotija +3,0%, bet Londonas −0,2% (devintas mėnuo iš eilės su nedideliu metiniu kritimu), o pietryčiai −0,3%.
Šiaurėje, Škotijoje, Velse ir Šiaurės Airijoje būstai pigesni, palyginti su vietos atlyginimais, todėl aukštesnės palūkanos ten kandžioja mažiau — žmonės vis dar išgali keltis. Brangiuose Londone ir pietryčiuose tos pačios palūkanos ištempia biudžetus iki ribos, tad kainos sustoja.
Pastaba apie Škotiją ir Šiaurės Airiją: pirkimo procesas ten skiriasi nuo Anglijos ir Velso. Škotijoje vietoj Stamp Duty galioja Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), o pasiūlymai tampa įpareigojantys anksčiau („missives“). Šiaurės Airijoje mokamas Stamp Duty kaip Anglijoje, bet conveyancing (teisinė pirkimo eiga) turi savų niuansų. Velse galioja Land Transaction Tax (LTT). Jei keliatės iš vieno krašto į kitą, keičiasi ir mokestis, ir terminai — verta pasitikrinti iš anksto.
Palūkanos ir hipotekos: mažėja, bet dar nepigios
Skolinimosi kaina lemia beveik viską. Posėdyje, pasibaigusiame 2026 m. birželio 18 d., Bank of England pinigų politikos komitetas balsavo 7–2 palikti bazinę normą ties 3,75% — du nariai norėjo pakelti iki 4%. CPI infliacija gegužę buvo 2,8%, bet paslaugų infliacija pakilo iki 3,7% — todėl bankas normą laiko, o ne mažina. Kitas sprendimas — 2026 m. liepos 30 d.
Hipotekų palūkanos pamažu leidžiasi. Maždaug tokie buvo vidutiniai fiksuoti pasiūlymai 2026 m. birželį (Moneyfacts):
| Pasiūlymo tipas | Vidutinė norma (2026 m. birž.) | Kryptis |
|---|---|---|
| 2 metų fiksuota | ~5,5–5,7% | Mažėja — didžiausias mėnesio kritimas per daugiau nei metus |
| 5 metų fiksuota | ~5,5–5,6% | Mažėja |
| Bank of England bazinė norma | 3,75% | Laikoma nuo birželio |
Tai rinkos vidurkiai. Jūsų tikroji norma priklauso nuo pradinio įnašo, kredito istorijos ir banko, o pasiūlymai keičiasi kas savaitę — kartais kasdien. Geras brokeris dažniausiai ras geresnį pasiūlymą nei vidurkis. Tarifai gali keistis — visada prašykite šviežio pasiūlymo, o ne pasikliaukite antraštės skaičiumi.
Pavyzdys. Su £250 000 anuiteto hipoteka 25 metams skirtumas tarp 5,6% ir 4,6% — maždaug £150 per mėnesį, apie £1 800 per metus. Todėl net nedidelis palūkanų poslinkis keičia, kiek pirkėjai gali sau leisti — ir todėl rinka sutvirtėjo, kai palūkanos ėmė leistis.
Sandorių aktyvumas: rinka tyliai atsigauna
Antraštes užima kainos, bet sandorių skaičius — kiek būstų realiai pakeičia savininką — yra geresnis rinkos sveikatos matas. Ir čia naujienos tikrai geros. Naujausi HMRC duomenys (paskelbti 2026 m. birželio 30 d.) rodo, kad 2026 m. gegužę JK užbaigti 98 450 gyvenamojo būsto sandorių (pašalinus sezoniškumą) — 17% daugiau nei 2025 m. gegužę, nors 2% mažiau nei balandį.
Daugiau užbaigtų sandorių reiškia, kad grandinės juda, hipotekos tvirtinamos, o pirkėjai, sustoję aukštų palūkanų laikotarpiu, grįžta. Tai gerokai labiau padrąsinantis signalas, nei rodo vieni plokšti kainų skaičiai.
Sandorių statistika atsilieka nuo sprendimo pirkti dviem–keturiais mėnesiais (tiek trunka pirkimas iki pabaigos), tad stiprūs gegužės skaičiai atspindi pasiūlymus, sutartus dar žiemos pabaigoje ir pavasario pradžioje — kai palūkanos pradėjo kristi. Tai tendencija, ne vienkartinis šuolis.
Nuomos rinka: nuomos dar kyla, bet lėčiau
Nuomininkams ir nuomotojams svarbiausias skaičius — nuoma. Pagal ONS privačios nuomos duomenis už 2026 m. gegužę vidutinė JK nuoma pasiekė £1 383 per mėnesį — 3,3% daugiau nei prieš metus. Kainos vis dar kyla, bet gerokai lėčiau nei per dviženklius šuolius prieš porą metų. Pagal kraštus ir Londoną:
| Vietovė | Vidutinė nuoma | Metinis pokytis |
|---|---|---|
| JK | £1 383 | +3,3% |
| Anglija | £1 442 | +3,4% |
| Velsas | £836 | +4,7% |
| Škotija | £1 009 | +1,0% |
| Šiaurės Airija | £876 (2026 m. kovas) | +3,3% |
| Londonas | £2 294 | +2,0% |
Veikia dvi jėgos. Paklausa tebėra stipri, bet naujų taisyklių banga — Renters' Rights Act 2025 (Section 21 iškeldinimas be priežasties panaikintas nuo 2026 m. gegužės), artėjantis EPC C klasės reikalavimas iki 2030 m. ir Making Tax Digital nuomotojams nuo 2026 m. balandžio — skatina dalį smulkiųjų nuomotojų parduoti, o tai mažina pasiūlą. Lėtesnį nuomų augimą labiau lemia riba, kiek nuomininkai išgali mokėti, nei staiga padidėjusi laisvų būstų pasiūla.
Apie grąžą: buy-to-let (būsto nuomai) žemėlapis atkartoja pardavimų žemėlapį. Bruto nuomos grąža didžiausia šiaurės vakaruose (maždaug 7–9% tokiuose miestuose kaip Mančesteris ir Liverpulis), šiaurės rytuose ir dalyje Škotijos (6–8%), o mažiausia Londone ir pietuose (dažniausiai 3–4%), kur aukštos kainos lenkia nuomas. Neto grąža — atskaičius valdymą, remontą, draudimą ir tuščius laikotarpius — paprastai 1–3 procentiniais punktais mažesnė, tad visada skaičiuokite realius skaičius, o ne antraštinį bruto procentą.
Ko prognozuotojai tikisi iki 2026 m. pabaigos
Rinkos tiksliai nenuspėja niekas — o kas žada tikrumą, tas kažką parduoda. Bet pripažinti prognozuotojai iš esmės sutaria dėl metų formos: kuklūs, netolygūs, stabilėjantys palūkanoms mažėjant. Štai kur stovi pagrindiniai vardai.
- Rightmove tikisi, kad naujų pardavėjų prašomos kainos per 2026 m. kils apie 2% — pirkėjo rinka su didele pasiūla ir daugiau erdvės deryboms.
- Zoopla prognozuoja, kad kainų augimas iki metų pabaigos sulėtės iki maždaug 1%, o bendras sandorių skaičius bus 6–8% mažesnis nei 2025 m. — apie 1,1 mln. užbaigtų sandorių.
- Savills dėl šių metų kainų atsargiausias: prognozuoja −2% kritimą 2026 m., nes brangesnės hipotekos slopina paklausą, bet +18,5% suminį augimą iki 2030 m. — geriausiai turėtų sektis šiaurei, Škotijai ir Velsui.
- RICS nariai (2026 m. gegužės apklausa) artimiausiu metu dar matė kainas po truputį krentančias, bet grynasis +6% balansas tikisi aukštesnių kainų per ateinančius 12 mėnesių, o pardavimų lūkesčiai grįžo į neutralius — t. y. blogiausia gali būti jau praeityje.
Konsensusas — ne bumas ir ne griūtis: metai apie nulį ar žemus vienženklius procentus, šiaurė lenkia pietus, o rinka tvirtėja palūkanoms nusistovint.
Atkreipkite dėmesį į nesutarimą tarp −2% (Savills) ir +2% (Rightmove). Tai normalu — jie matuoja skirtingus dalykus (pasiektas kainas ir prašomas kainas) ir daro skirtingas prielaidas dėl palūkanų. Saugiausias aiškinimas: tikėkitės maždaug plokščių kainų, būkite pasiruošę abiem nulio pusėms ir nesitikėkite greito uždarbio.
Ką tai reiškia jums
Skaičiai svarbūs tik tuomet, jei keičia jūsų sprendimus. Štai sąžiningos išvados kiekvienai situacijai.
Jei perkate: jūsų pozicija stipriausia per daugelį metų. Pasiūla — dešimtmečio rekordas, o maždaug trečdaliui skelbimų kaina jau sumažinta, tad derėtis tikrai yra kur — nemokėkite prašomos kainos iš įpročio. Pirmiausia gaukite Mortgage in Principle (preliminarų banko patvirtinimą), kad žinotumėte tikrąjį biudžetą. Ir atminkite: kiek aukštesnės palūkanos už būstą, kurį realiai galite nusipirkti, dažnai geriau nei laukimas palūkanų kritimo, kuris gali ir neateiti. Pigesnėje šiaurėje, Velse, Škotijoje ir Šiaurės Airijoje jūsų pinigai pasieks pastebimai daugiau. O jei perkate dar gyvendami Lietuvoje — nepamirškite, kad nerezidentams prie Stamp Duty pridedama +2% priemoka.
Jei parduodate: rinka apdovanoja realistišką kainą ir baudžia optimizmą. Kai konkuruoja tiek daug būstų, per drąsi prašoma kaina reiškia, kad jūsų skelbimas stovi neparduotas, o šviežesni parduodami aplinkui. Teisinga kaina nuo pirmos dienos — ir greičiausiai parduosite greičiau, o neretai ir brangiau nei būstas, kurio kaina mažinta du kartus. Aktyvumas auga, tad teisingai įkainoti būstai juda.
Jei investuojate: grąžos žemėlapis pasislinko į šiaurę. Ir didžiausia bruto grąža, ir stipriausios kainų prognozės šiuo metu — už Londono ir pietryčių ribų. Bet prieš pirkdami įvertinkite naujų taisyklių kaštų krūvą: EPC atnaujinimai iki 2030 m., Making Tax Digital nuo 2026 m. ir Renters' Rights Act. Skaičiuokite neto, o ne bruto grąžą, o mokesčių skaičius traktuokite kaip preliminarius — tarifai gali keistis, savo skaičių visada pasitvirtinkite.
Kiekvienas šios apžvalgos skaičius turi šaltinį ir datą, bet rinka juda. Palūkanos ir tarifai gali keistis, indeksai peržiūrimi, taisyklės atsinaujina. Prieš įsipareigodami pasitikrinkite naujausią padėtį savo vietovėje ir savo situacijoje — arba paklauskite mūsų, ir pasakysime, kur stovite.
Esame augantis vietinių NT agentų tinklas Londone ir už jo ribų, todėl šiuos skaičius sekame ne tik nacionaliniu lygiu, bet ir tose vietovėse, kuriose realiai dirbame. Jei svarstote pirkti, parduoti ar investuoti, atliksime nemokamą būsto vertinimą ir sąžiningai, lietuviškai arba angliškai paaiškinsime, ką iš tiesų daro jūsų vietos rinka — be antraščių triukšmo. Prireikus nukreipsime pas patikimą hipotekos brokerį bei advokatą ir suderinsime visas judančias dalis, kad spręstumėte pagal tikrus skaičius, o ne pagal antraštes. Jei nuspręsite parduoti, tai darome už 1% sole agency honorarą + VAT — bet patarimas, vertinimas ir atsakymas, kur stovite, visada nemokami ir be jokių įsipareigojimų.